Відповідно до Земельного кодексу України, зокрема статті 20 та пункту 23 Перехідних положень, забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення.
Категорія земель та вид цільового призначення земельної ділянки визначаються в межах відповідного виду функціонального призначення території, передбаченого затвердженим комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади або генеральним планом населеного пункту, складовою частиною якого є план зонування, що в свою чергу мають бути внесені до Державного земельного кадастру.
При внесенні до Державного земельного кадастру відомостей про встановлення або зміну цільового призначення земельної ділянки належність земельної ділянки до відповідної функціональної зони визначається за даними Державного земельного кадастру.
Тобто, за загальним правилом, якщо цільове призначення земельної ділянки встановлюється чи змінюється в межах відповідної функціональної зони, визначеної відповідно до містобудівної документації та внесеної до Державного земельного кадастру, то такі встановлення чи зміна цільового призначення здійснюється за спрощеною процедурою (з урахуванням певних особливостей, залежно від власника землі, та категорії землі тощо) – на підставі заяви власника земельної ділянки чи на підставі розробленої та затвердженої землевпорядної документації.
Якщо бажане цільове призначення землі не відповідає функціональному призначенню території (функціональній зоні), встановленому містобудівною документацією, або в ДЗК не внесені відомості про функціональне призначення території, необхідним є розробка та затвердження містобудівної документації на місцевому рівні, або внесення змін до містобудівної документації з метою зміни функціонального призначення території.
З урахуванням змін, визначених Законом України № 711-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель» до ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» було внесено низку змін щодо містобудівної документації. Зокрема, визначено що до видів містобудівної документації на місцевому рівні (яка є одночасно і землевпорядною документацією) віднесено.
- комплексний план, складовою частиною якого є план зонування території (прим. – новий вид містобудівної документації);
- генеральний план населеного пункту, складовою якого є план зонування території;
- план зонування території як окремий вид містобудівної документації на місцевому рівні, затверджений до набрання чинності Законом України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель”;
- детальний план території.
При цьому, детальний план територій займає окреме місце серед видів містобудівної документації. Оскільки саме детальний план територій має уточнювати, деталізовувати положення генерального плану населеного пункту або комплексного плану (складовою частиною якого є план зонування).
Цим же Законом № 711-ІХ визначені особливості застосування законодавства щодо порядку зміни цільового призначення землі у перехідний період до 01.01.2025 року, зокрема якщо до моменту прийняття цього закону була розроблена (розроблення почалося до набрання чинності законом – тобто до 24.07.2021 року) та затверджена (або до набрання чинності законом або протягом двох років після набрання чинності законом) містобудівна документація на місцевому рівні (ген.план, зонінг, ДПТ), то вона зберігає свою чинність, окрім того до 01.01.2025 року дозволялось змінювати функціональне призначення територій шляхом розробки та затвердження ДПТ (з 01.01.2025 року ця норма втратила свою чинність).
На сьогоднішній день, починаючи з 01.01.2025, зміна цільового призначення земельної ділянки має відбуватись виключно в межах функціонального призначення території, визначеного відповідною містобудівною документацію на місцевому рівні.
І якщо містобудівна документація відсутня, або бажане цільове призначення землі не відповідає існуючому функціональному призначенню території, змінити цільове призначення землі можливо лише після розробки та затвердження містобудівної документації: комплексного плану просторового розвитку території територіальної громади або генерального плану населеного пункту.
Висновки:
Категорія земель та вид цільового призначення земельної ділянки визначаються в межах відповідного виду функціонального призначення території, передбаченого затвердженим комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади або генеральним планом населеного пункту.
З 01.01.2025 встановлення чи зміна функціональної зони території за допомогою ДПТ – не передбачається. Лише шляхом розробки та затвердження комплексного плану та генплану.Тобто з 01.01.2025 року зміна цільового призначення земельної ділянки можлива за наступних умов:
- наявність затвердженої відповідної містобудівної і землевпорядної документації: комплексного плану просторового розвитку території територіальної громади або генерального плану населеного пункту.
- відповідність намірів зміни цільового призначення земельної ділянки встановленій на цій території функціональній зоні, яка визначена вищевказаною містобудівною та землевпорядною документацією.
Віднесення земельної ділянки до певної категорії та виду цільового призначення і співвідношення цільового призначення функціональному призначенню території визначається відповідно до «Класифікатору видів цільового призначення земельних ділянок, видів функціонального призначення територій та співвідношення між ними, а також правил їх застосування» відповідно до Додатків 58, 59, 60 до Порядку ведення Державного земельного кадастру.
Приклад:
Функціональне призначення території: 10204.3 території розважальних комплексів та закладів;
Переважні (основні) види цільового призначення земельної ділянки: 03.08; 08.01. Супутні види цільового призначення земельної ділянки: 03.20; 04.10; 05.01; 07.08; 08.02; 03.07; 03.13 (в частині об’єктів, які не потребують встановлення санітарних обмежень на прилеглі території).
Примітка. Сукупна площа земельних ділянок з усіма видами цільового призначення, визначеними як супутні для відповідного виду функціонального призначення території, не може перевищувати 40 відсотків площі території відповідного виду функціонального призначення в межах однієї функціональної зони.
Додатково:
Витримки з нормативно-правових актів України
Стаття 20 Земельного кодексу України (ЗКУ). Встановлення та зміна цільового призначення земельних ділянок.
2. Віднесення земельних ділянок до певної категорії та виду цільового призначення земельних ділянок здійснюється щодо:
земельних ділянок, якими розпоряджаються Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, – за рішенням відповідного органу;
земельних ділянок приватної власності – їх власниками.
Зміна цільового призначення земельних ділянок державної та комунальної власності, віднесених до категорій земель житлової та громадської забудови, земель промисловості, транспорту…, та іншого призначення, а також земельних ділянок (крім земельних ділянок, розташованих на територіях, об’єктах природно-заповідного фонду, та земельних ділянок лісогосподарського призначення), на яких розташовані будівлі, споруди, що є у приватній власності землекористувача, який використовує земельні ділянки на правах постійного користування, оренди, емфітевзису, суперфіцію, може здійснюватися землекористувачем. У такому разі зміна цільового призначення земельної ділянки не потребує прийняття рішень Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органу виконавчої влади та органу місцевого самоврядування, який здійснює розпорядження відповідною земельною ділянкою.
3. Категорія земель та вид цільового призначення земельної ділянки визначаються в межах відповідного виду функціонального призначення території, передбаченого затвердженим комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади або генеральним планом населеного пункту. Встановлення цільового призначення земельної ділянки може здійснюватися без додержання вимог, передбачених абзацом першим цієї частини, у випадках, в тому числі, передачі земельної ділянки державної, комунальної власності відповідно до ч. 3 ст. 24 ЗУ “Про регулювання містобудівної діяльності”.
4. При внесенні до Державного земельного кадастру відомостей про встановлення або зміну цільового призначення земельної ділянки належність земельної ділянки до відповідної функціональної зони визначається за даними Державного земельного кадастру.
Відомості про цільове призначення земельної ділянки вносяться до Державного земельного кадастру.
5. Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, видів функціонального призначення територій та співвідношення між ними, а також правила його застосування з визначенням категорій земель та видів цільового призначення земельних ділянок, які можуть встановлюватися в межах відповідної функціональної зони, затверджуються Кабінетом Міністрів України. Зазначені класифікатор та правила використовуються для ведення Державного земельного кадастру і містобудівного кадастру.
Віднесення земельних ділянок до певних категорії та виду цільового призначення земельних ділянок має відповідати класифікатору та правилам, зазначеним в абзаці першому цієї частини.
6. Зміна цільового призначення земельної ділянки не потребує:
- розроблення документації із землеустрою (крім випадків формування земельної ділянки із земель державної та комунальної власності, не сформованих у земельні ділянки).
10. Включення земельної ділянки із визначеним видом цільового призначення до меж функціональної зони не тягне за собою обов’язковості зміни виду її цільового призначення незалежно від того, чи належить цей вид до переліку видів цільового призначення, визначення яких є можливим у межах такої зони.
Пункт 23 Перехідних положень ЗКУ
До внесення до Державного земельного кадастру відомостей про функціональні зони зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення. Рішення про зміну цільового призначення земельних ділянок у таких випадках приймається щодо:
земельних ділянок, розпорядження якими здійснюють Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, – за рішенням відповідного органу;
земельних ділянок приватної власності – сільськими, селищними, міськими радами, на території яких розташована відповідна земельна ділянка.
Проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок, що передбачає зміну цільового призначення земельної ділянки приватної власності, розробляється без надання дозволу на його розроблення.
Проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок, що передбачає зміну цільового призначення земельної ділянки, затверджується органом, що приймає рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки.
Зміна цільового призначення земельних ділянок, розташованих у межах функціональних зон, визначених генеральними планами населених пунктів, планами зонування (щодо земельних ділянок у межах населених пунктів), детальними планами територій (щодо земельних ділянок за межами населених пунктів), затвердженими до набрання чинності Законом України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель” або протягом двох років з дня його опублікування (якщо розроблення відповідного генерального плану населеного пункту, плану зонування, детального плану територій розпочалося до набрання чинності Законом України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель”), може здійснюватися їх власниками (у визначених законом випадках – користувачами) без розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки з дотриманням вимог частини п’ятої статті 20 цього Кодексу:
у разі якщо відомості про функціональну зону, в межах якої розташована земельна ділянка, внесені до Державного земельного кадастру;
до внесення до Державного земельного кадастру відомостей про функціональні зони – на підставі витягу з містобудівної документації (із зазначенням відомостей про функціональну зону та всіх обмежень у використанні земель (у тому числі у сфері забудови), зазначених у містобудівній документації). Перелік та обсяг відомостей, що зазначаються у такому витягу, визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку ведення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. У такому разі державний кадастровий реєстратор, до якого надійшла заява власника (розпорядника, у визначених законом випадках – користувача) земельної ділянки про зміну її цільового призначення, не пізніше наступного робочого дня після надходження заяви направляє до відповідного органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування, до повноважень якого належить затвердження відповідної містобудівної документації, запит щодо надання витягу з містобудівної документації із зазначенням функціональної зони, в межах якої розташована земельна ділянка. Орган місцевого самоврядування протягом двох робочих днів з дня надходження запиту зобов’язаний надати державному кадастровому реєстратору відповідний витяг з містобудівної документації. Витяг з містобудівної документації може бути отриманий заявником самостійно відповідно до Закону України “Про доступ до публічної інформації”. У такому разі витяг з містобудівної документації додається до заяви про внесення до Державного земельного кадастру відомостей про зміну цільового призначення земельної ділянки.
Документація, зазначена в абзацах одинадцятому – чотирнадцятому цього пункту, є підставою для віднесення земельної ділянки до категорії земель та виду цільового призначення, що можуть встановлюватися у межах функціональної зони, зазначеної в абзаці десятому цього пункту.
До внесення до Державного земельного кадастру відомостей про функціональні зони належність земельної ділянки до функціональної зони, встановленої до 1 січня 2025 року, визначається відповідно до:
плану зонування (щодо земельних ділянок у межах населених пунктів, на які не затверджений детальний план території);
генерального плану населеного пункту (у разі відсутності плану зонування та щодо земельних ділянок у межах населеного пункту, на які не затверджений детальний план території);
детального плану території;
містобудівної документації регіонального рівня (щодо земельних ділянок за межами населених пунктів, на які не розроблено детальний план території).
Стаття 24 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»:
3. Передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним або юридичним особам для містобудівних потреб допускається за умови, що відповідні земельні ділянки розташовані в межах території, щодо якої затверджено принаймні один із таких видів містобудівної документації на місцевому рівні:
комплексний план, складовою частиною якого є план зонування території;
генеральний план населеного пункту, складовою якого є план зонування території;
план зонування території як окремий вид містобудівної документації на місцевому рівні, затверджений до набрання чинності Законом України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель”;
детальний план території.
Обмеження щодо передачі (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним або юридичним особам, визначені цією частиною, не поширюються на випадки:
розташування на земельній ділянці будівлі (споруди), що перебуває у власності фізичної або юридичної особи.
Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, видів функціонального призначення територій та співвідношення між ними, а також правила його застосування з визначенням категорій земель та видів цільового призначення земельних ділянок, які можуть встановлюватися в межах відповідної функціональної зони, затверджуються Кабінетом Міністрів України. Зазначені класифікатор та правила використовуються для ведення Державного земельного кадастру і містобудівного кадастру.
Додаток 58 до Порядку ведення ДЗК «Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, видів функціонального призначення територій та співвідношення між ними, а також правила їх застосування»
3. Під час зміни цільового призначення земельних ділянок здійснюється зміна категорії земель та/або виду цільового призначення.
Зміна виду цільового призначення земельної ділянки відповідно його коду та назви здійснюється згідно з вимогами статті 20 і пункту 23 розділу X “Перехідні положення” Земельного кодексу України.
Зміна виду цільового призначення земельної ділянки у відомостях Державного земельного кадастру в разі наявності відомостей про функціональні зони здійснюється на підставі заяви власника (розпорядника, у визначених законом випадках – користувача) земельної ділянки, яка розташовується в межах відповідної функціональної зони, за формою згідно з додатком 12 до Порядку.
У разі відсутності внесених до Державного земельного кадастру відомостей про функціональні зони зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється на підставі витягу з містобудівної документації (із зазначенням відомостей про функціональну зону та всіх обмежень у використанні земель (у тому числі у сфері забудови), зазначених у містобудівній документації).
У разі коли до заяви власника (розпорядника, у визначених законом випадках – користувача) земельної ділянки про зміну її цільового призначення не додано витяг з містобудівної документації, Державний кадастровий реєстратор, який розглядає таку заяву, не пізніше наступного робочого дня після її надходження самостійно надсилає до відповідного органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування, до повноважень якого належить затвердження відповідної містобудівної документації, запит про надання витягу з містобудівної документації. Орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування протягом двох робочих днів з дня надходження запиту зобов’язаний надати Державному кадастровому реєстратору відповідний витяг з містобудівної документації. У разі коли протягом зазначеного строку Державний кадастровий реєстратор не отримав відповідного витягу з містобудівної документації, він приймає рішення про відмову у внесенні відомостей (змін до них) до Державного земельного кадастру згідно з пунктом 73 Порядку.
Витяг з містобудівної документації може бути отриманий заявником самостійно в органі виконавчої влади, органі місцевого самоврядування, до повноважень якого належить затвердження відповідної містобудівної документації, згідно із Законом України “Про доступ до публічної інформації”. У такому разі витяг з містобудівної документації додається до заяви про внесення до Державного земельного кадастру відомостей про зміну цільового призначення земельної ділянки.
У разі коли відомості про функціональне призначення території внесено до Державного земельного кадастру або сформовано витяг з містобудівної документації, який містить відомості про функціональну зону та всі обмеження у використанні земель (у тому числі у сфері забудови), у межах якої розташована земельна ділянка, зміна виду цільового призначення не потребує:
розроблення документації із землеустрою (крім випадків формування земельної ділянки із земель державної та комунальної власності, не сформованих у земельні ділянки);
прийняття рішень Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органу виконавчої влади та органу місцевого самоврядування (крім рішень про встановлення і зміну цільового призначення земельних ділянок, розпорядження якими здійснюють такі органи).
Оскільки під час внесення до Державного земельного кадастру відомостей про встановлення або зміну цільового призначення земельної ділянки належність земельної ділянки до відповідної функціональної зони визначається за даними Державного земельного кадастру, до моменту внесення до Державного земельного кадастру відомостей про функціональне призначення території, зміна цільового призначення земельної ділянки здійснюється за проектом землеустрою щодо зміни цільового призначення земельної ділянки.